카. 새 매각
(1) 개념
① 의의 : 새 매각이라 함은 매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을
지정하여 실시하는 경매를 말한다.
② 재매각과의 구별 : 재매각이란 매각허가결정이 확정되어 매수인이 결정되었음에도 불구하고 그
자가 대금을 지급하지 아니하였기 때문에 실시되는 경매를 말하는 것으로서, 새 매각과는 다르다.
③ 새 매각을 실시하여야 할 경우 : 매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우(민집
119조), 매각기일에 법원이 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가할 수 없는 사유가 있어 매각을 불허하거나 매각허가결정이 항고심에서 취소된
경우(민집 125조) 또는 매수가격 신고 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼
손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동되어 최고가매수신고인이나 매수인의 신청에
의하여 매각불허가결정을 하거나 매각허가결정을 취소한 경우(민집 121조 6호, 127조)에 새 매각을 하게 된다.
여러 개의 부동산을 동시에 매각하는 경우에 일괄매각하는 경우를 제외하고는 일부의 부동산에
대하여서만 매수가격의 신고가 없는 경우에는 그 부동산에 대하여서만 새 매각을 실시할 것이고 모든 부동산에 대하여 새 매각을 실시할 것은 아니다.
(2) 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우의 새 매각
(가) 새 매각의 요건
허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 법원은 최저매각가격을 상당히
낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다(민집 119조).
① 적법한 매각기일 : 매각기일이 적법하게 열린 경우에 한하므로, 적법한 매각기일의 공고가
없었던 경우나 매각기일이 변경된 경우에는 최저매각가격을 낮출 수 없다.
② 허가할 매수가격의 신고 없음 : 매수가격의 신고가 전혀 없었던 경우는 물론 신고한
매수가격이 최저매각가격에 미달한 경우 및 민사집행법 113조에 따른 적법한 보증을 제공하지 아니하여 적법한 매수가격의 신고라고 볼 수 없는
경우도 포함한다.
(나) 새 매각의 절차
① 최저매각가격의 저감 : 새 매각을 할 경우 법원은 민사집행법 91조 1항의 우선권을 해하지
아니하는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮출 수 있다(민집 119조).
② 자유재량 : 법원은 매각절차의 진행과정과 이해관계인의 이해를 형량하여 자유재량으로
최저매각가격을 저감할 수 있으므로(대결 1969.1.9. 68마982), 1회 저감액이 3할 정도라 하여도 위법은 아니지만(대결
1966.12.17. 66마1027), 합리적이고 객관적인 타당성을 구비하지 못할 정
도로 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격절차는 위법하여 무효이다(대결 1994.8.27.
94마1171).
현재 실무는 20%씩 저감하고 있다. 그러나 민사집행법 91조 1항의 우선권을 해하지 아니하는
한도에서만 저감이 가능하다.
③ 가격저감절차 : 최저매각가격을 저감하는 경우 재평가는 필요한 것이 아니고, 가격저감
산출근거를 명시할 필요도 없으며, 별도의 가격저감결정서를 작성할 필요도 없다(대결 1968.3.30. 68마186). 저감은 매각명령서에
기재하고 매각기일공고에 기재함으로써 족하다.
④ 계속저감 : 새 매각기일에서도 매수가격의 신고가 없으면 매수가격의 신고가 있을 때까지
순차로 최저매각가격의 저감 및 새 매각기일의 지정 절차를 되풀이 할 수 있다. 다만, 최저매각가격을 계속 저감한 결과 압류채권자에 우선하는
부동산상의 부담과 절차비용을 변제하고 남을 가망이 없게 된 경우에는 법원은 민사집행법 102조의 절차를 취하여야 한다.
이와 같이 순차로 열렸던 새 매각기일 중 어느 하나가 부적법한 것인 경우에 그 부적법한 기일의
직후에 열린 새 매각기일에서 저감된 최저매각가격 이상이고 저감 전의 최저매각가격이하의 가격으로 매수가 허가되었다면 그것은 최저매각가격저감의
위법이 직접적으로 그 경매에 영향을 주었던 것이 명백하므로 그 경매는 위법한 것으로 된다 할 것이다.
또 부적법한 기일 직후의 새 매각기일에서 매수허가된 가격이 저감전의 최저매각가격이상이었다
하더라도 부적법하게 저감된 최저매각가격을 전제로 한 매각절차이므로 위법이다(대결 1969.9.23. 69마544).
그러나 부적법한 기일의 직후에 열린 새 매각기일에 저감한 최저매각가격으로 경매를 실시하였으나
역시 매수가격의 신고가 없어서 다시 지정한 새 매각기일이나 그 후의 기일에 매수가격의 신고가 있어 경매를 허가하였다면 부적법한 기일에서의
저감절차의 하자는 치유되므로 매각을 허가할 수 있다(대결 1970.10.13. 70마618).
⑤ 가격저감에 대한 불복 : 가격저감에 대하여는 독립된 불복방법이 없
다(대결 1971.7.19. 71마215). 다만, 매각결정기일에서 매각허가에 대한 이의 또는
매각허가결정에 대한 항고로 불복할 수는 있다.
⑥ 새 매각기일과 매각결정기일의 지정, 공고, 실시 ; 법원은 사유발생일부터 1주 안에
직권으로 새 매각기일과 매각결정기일을 지정·공고하여야 한다(재민 91-5) 이에 관하여도 최초의 매각기일, 매각결정기일의 지정·공고에 관한
규정이 전부 적용되므로, 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지 공고하여야 한다(민집규 56조).
매각기일의 공고는 법원게시판 게시, 관보·공보 또는 신문 게재, 전자통신매체를 이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 한다(민집규 11조 1항).
새 매각기일에서의 매각절차는 일반의 경우와 같다.
(3) 매각불허가를 한 경우의 새 매각
① 집행법원이 매각결정기일에 민사집행법 121조 소정의 매각허가에 대한 이의사유가 있음을
이유로 이해관계인의 이의신청(민집 123조 1항)에 따라 또는 직권으로(민집 123조 2항) 매각불허가결정을 한 경우에 그 사유가 종국적으로
매각을 불허하거나 일시정지하여야 할 사유가 아니고, 다시 매각을 허용할 수 있는 때에는 직권으로 새 매각기일을 정하여야 한다(민집 125조).
② 새 매각의 기일 : 경매의 일시적 정지사유가 있어서 매각이 불허된 경우에는 그 사유가
해소되어야 새 매각기일을 정할 수 있다. 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지 공고하여야
한다(민집규 56조).
③ 매각허가결정이 있었으나 항고에 의하여 취소되고 다시 경매를 실시할 경우(대결
1962.11.26. 62그17) 또는 매각허가결정이 확정되어 대금지급까지 마친 후에 추후보완항고에 의하여 매각허가결정이 취소된 경우(송민
66-3, 대결 1965.7.19. 65마440 참조)에도 새 매각을 명하여야 한다.
④ 최저매각가격 저감 불가 : 위의 사유로 새 매각을 하는 경우에는 최저매각가격을 저감할 수
없다.
(4) 부동산의 훼손이나 권리변동으로 매각불허가 등을 한 경우의 새 매각
매수가격의 신고 후에 천재지변, 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게
훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민집 121조 6호)을, 매수인은
대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청(민집 127조 1항)을 할 수 있는바, 이에 따라 법원이 매각불허가결정을 하거나 매각허가결정을 취소한
때에는 다시 감정인으로 하여금 평가를 하게 하여 최저매각가격결정부터 새로 한 후 새 매각기일을 지정한다(민집 134조, 97조). 다만 부동산에
관한 중대한 권리관계가 변동되었음을 사유로 매각허가결정이 취소된 경우 반드시 재감정을 하여야 하는 것은 아니고, 필요한 경우에 하여야 한다.
경매목적물이 없어진 경우에는 매각절차를 취소하여야 하므로(민집 96조 1항), 훼손의 경우처럼
다시 새 매각절차를 밟을 여지가 없다.
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